Статистический метод оценки недвижимости

При создании системы массовой оценки стоимости недвижимости оценку начинают с анализа рынка, а к планированию и организации работ по оценке возвращаются несколько раз, по мере накопления опыта пробного осуществления всех последующих этапов. Разработка модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки.

При необходимости отразить различия в формировании стоимости разных видов объектов разрабатывают несколько моделей, используют разные методы оценки.

Модель представляет собой формулу, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретную дату (зависимая переменная, или функция); в правой – математическое выражение, описывающее зависимость стоимости от ряда характеристик объекта (выражаемых переменными модели). Отладка (калибровка) модели позволяет определить непосредственное влияние характеристик на стоимость, которое отражается значениями коэффициентов при переменных.

Статистическая модель оценки стоимости объектов недвижимости

Рассмотрим подробнее все перечисленные этапы на примере получения статистической модели стоимости объектов недвижимости, расположенных в подвальных, полуподвальных помещениях или на первых этажах помещений, встроенных в жилые дома.

На этом этапе принимается решение относительного того, какие из факторов, влияющих на стоимость, следует включать в модель, а также анализируется влияние этих факторов на результирующий показатель (увеличивают или уменьшают они стоимость; является ли эта зависимость линейной или носит более сложный характер).

игнорирование при построении модели существенного фактора; введение в модель переменной, которая не является существенной для объясняемого показателя; использование неподходящих математических функций для описания зависимости.

Методы оценки недвижимости и от чего зависит их выбор

Доходный подход, суть которого заключается в применении совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта оценки.

Соответственно, используется для оценки объектов, приносящих доход.

Затратный подход – предусматривает применение таких методов, которые основаны на определении необходимых затрат – для восстановления или замены, например при наличии износа. Рыночный подход подразумевает использование совокупности методов, которые основаны в свою очередь на сравнении оценки недвижимости с другими аналогичными (при наличии соответствующей информации об этом).

Кроме того, для целей оценки недвижимости, важно дать определение величины накопленного совокупного износа. В случае применения затратного подхода – понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого (может применяться также, например, при оценке ущерба того или иного имущества).

А что касается восстановительной стоимости, то она выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимость замещения, соответственно, — издержками на создание так называемого объекта — аналога.

Оценка недвижимости

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 2-й этап . Собирается и проверяется информация по объектам-ана­логам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап . В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. 4-й этап . Согласовываются скорректированные цены объектов-ана­логов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е.

разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные субъекты по Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: • независимости субъектов сделки; В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.